چرا قانون پیش فروش ساختمان طی ۱۰ سال گذشته اجرا نشده است؟

امروزه در کلانشهرها همزمان با افزایش جمعیت نیاز به ساختمان و ملک رشد یافته  است از سوی دیگر نداشتن قدرت اقتصادی کافی برای خرید مسکن  باعث شده که قانون پیش فروش ملک و یا ساختمان دوباره مطرح شود، اما به دلیل آنکه جو روانی مناسبی برای طرح پیش خرید و یا پیش فروش مسکن وجود ندارد نگرانی‌های بسیار زیادی در این حوزه ایجاد شده است.

قانون پیش فروش مسکن حدود ۱۰ سال پیش در مجلس شورای اسلامی در راستای قانون حمایت از خرید و فروش ملک ارائه شد، اما به دلیل ایرادها و مشکلاتی که داشت نتوانست به درستی اجرا شود به همین دلیل طی ۱۰ سال گذشته این قانون در بین خریداران و یا فروشندگان مسکن جلوه خوبی پیدا نکرده است اما به گفته بسیاری از کارشناسان مسکن اجرای طرح قانون پیش فروش ساختمان می‌تواند بازار مسکن را به ساماندهی برساند و از سوی دیگر به دلیل مشکلاتی که تعاونی‌ها برایواحدهای مسکونی پیش فروش شده ایجاد کرده اند خریداران تمایلی ندارند که وارد این بازار شوند.

همزمان با افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته، بسیاری از خریداران مسکن به فکر پیش خرید یک ملک افتاده‌اند همین موضوع باعث شده که دلالان و یا متخلفان حوزه مسکن وارد بازار پیش فروش مسکن شوند و مشکلاتی را برای این افراد ایجاد کنند، بنابراین به دنبال گسترش روزافزون تخلفات و جرایم در حوزه پیش فروش واحدهای مسکونی و با توجه به لزوم جلوگیری از ضایع شدن حقوق پیش خریداران قانونی به نام پیش فروش ساختمان مطرح شد اما به دلیل مشکلات و ایراداتی که در این قانون وجود داشت نتوانست به مرحله اجرایی برسد.

با ابلاغ دستورالعمل پیش فروش ساختمان از سوی وزارت راه و شهرسازی که درخرداد ماه سال ۱۳۹۳ صورت گرفت، پس از حدود چهار سال از تصویب و تأیید قانون مربوطه در مجلس که به آذر ماه سال ۱۳۸۹ برمی گردد، راه اجرایی شدن ساماندهی بازار دوم مسکن یا همان پیش فروش باز شد.

همچنان این آیین‌نامه نیاز به تکمیل داشت که در ابلاغیه‌های بعدی مانند دستورالعمل شناسنامه فنی ملکی (به عنوان یکی از مهم‌ترین موانع اجرا) و نحوه آگهی و تبلیغات پیش فروش سعی شد این موانع برداشته شود. اکنون با ابلاغ چند آیین‌نامه و دستورالعمل اجرایی تا حدود زیادی قانون پیش فروش ساختمان امکان اجرا پیدا کرده است، اما یکی از اضلاع اجرای این قانون یعنی تولیدکننده‌ها و مشاوران املاک اعتقاد دارند که این قانون و آیین‌نامه یکجانبه به نفع پیش خریداران تدوین شده است و به همین دلیل انبوه سازان و سازندگان مسکن از آن استقبال نمی‌کنند.

از سوی دیگر اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که اجرای این قانون نیاز به اصلاح و تغییرات اساسی در آیین‌نامه و حتی قانون دارد و مجلس در این زمینه باید اقدام کند. اما در سوی دیگر این ماجرا دستگاه قضا که در سال‌های اخیر با انبوهی از پرونده‌های قضایی مرتبط با پیش فروش مسکن و تخلفات آن روبه‌رو بوده‌اند و همچنین دولت تأکید دارند آیین‌نامه‌ای که ابلاغ شده است می‌تواند جلوی بسیاری از تخلفاتی که در حوزه پیش فروش ساختمان وجود داشته و باعث بی‌اعتمادی مردم به آن شده است را بگیرد و در نهایت به رونق بازار مسکن بی‌انجامد.

طبق آنچه در آیین‌نامه پیش فروش ساختمان ابلاغ شده است از این پس تنظیم سند پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی که به پایگاه اطلاعات سراسر کشور دسترسی دارد، انجام شود و در کنار آن بدون ارائه شناسنامه فنی ملکی که در آن تمام مشخصات فنی ملک قید شده است امکان پیش فروش وجود ندارد. همچنین بیمه بودن ساختمانی که پیش فروش می‌شود و همچنین داشتن سند رسمی از دیگر ضوابط مورد تأکید در این آیین‌نامه است.

بازگشت اعتماد از دست رفته

دراین باره  حسین معصوم، مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای‌عالی حفظ حقوق بیت‌المال ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان را گام بلند دولت در رونق مسکن می‌خواند و می‌گوید: یقیناً اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.

معصوم افزود: قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید به‌درستی به اجرا درآید. این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش مؤثری ایفا کند.

وی تأکید کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان، حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تأمین می‌کند و خلأیی را که سال‌های سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاه شاهد کلاهبرداری در این زمینه بودیم، تا حد قابل ملاحظه‌ای کاهش خواهد داد.

مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: شهروندان پیش‌تر نمی‌توانستند از خریدی که انجام داده‌اند اطمینان حاصل کنند و در برخی موارد مشکلات جدی در این زمینه پیش می‌آمد که بسیاری از آن متضرر می‌شدند. شاهد بودیم که عده‌ای با تبلیغ دست به پیش‌فروش می‌زدند و در نهایت خریداران بسیاری در بحث پیش فروش متضرر می‌شدند که هنوز هم تبعات آن در جامعه مشاهده می‌شود.

وی ادامه داد: انتقادات نابجا باعث تأخیر در فرآیند تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان شد، در حالی که قانون پیش‌فروش در سال ۸۹ مصوب شد و انتظار می‌رفت در همان سال‌ها، آیین‌نامه اجرایی آن نیز به تصویب برسد. معصوم تأکید کرد: قانون پیش فروش ساختمان اگر اجرا شود یقیناً اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.

اجرای طرح قانون پیش فروش مسکن می تواند بازار را ساماندهی کند

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک کشوری با بیان اینکه بعد از تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال‌های ۸۷ تا ۸۹ در این قانون ۱۳ مورد ایراد وجود داشت که مقرر گردید کمیسیون عمران بعد از اصلاح ایراد‌ها آن را دوباره به مرحله اجرایی برساند، گفت: بعد از تصویب این قانون متأسفانه مشاهده شد که در این طرح حق و حقوقی برای مشاوران املاک دیده نشده و همین امر باعث شد که بعد از چند ماه دوباره اجرای این طرح به فراموشی سپرده شود.

وی تصریح کرد: در برنامه ششم توسعه اجرای طرح قانون پیش فروش مسکن مجدد در مجلس مطرح شد و در این طرح دفاتر اسناد رسمی اعلام کردند که ما در دفاتر خود این طرح را اجرا می‌کنیم و با امضای دفاتر اسناد رسمی طرح پیش فروش قوت می‌گیرد، اما متأسفانه گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که هیچ کدام از دفاتر اسناد رسمی آمادگی برای اجرای این طرح را ندارند.

قلی خسروی اظهار کرد: یکی از اصلی ترین مشکلاتی که در قانون پیش فروش ساختمان وجود دارد حذف شناسنامه فنی و ملکی ساختمان است در صورتی که اگر شناسنامه‌ای برای واحدهای مسکونی نباشد خریدار هیچ شناختی از واحد مسکونی نخواهد داشت و این خود در آینده باعث ایجاد مشکلات بسیار زیادی می‌شود.

رئیس اتحادیه املاک کشوری با اشاره به اینکه مشاوران املاک هیچ کدام و در هیچ منطقه‌ای حق ندارند یک ملک پیش فروش شده را به چندین نفر بفروشند، بنابراین مشکلاتی که برخی از خریداران از پیش فروش مطرح می‌کنند مربوط به سایت‌های اینترنتی و یا شرکت‌هایی است که بی‌حساب و کتاب اقدام به انتشار آگهی می‌کنند.

وی اظهار کرد: هیچ مشاور املاکی به دلیل اعتباری که در منطقه دارد جرئت ندارد یک ملک نیمه تمام را به چندین خریدار بفروشد اما با آمدنشرکت‌های ساختمانی و یا سایت‌های اینترنتی مانند دیوار شاهد افزایش شکایت‌های بسیار زیادی در این حوزه هستیم.

قلی خسروی با بیان اینکه اجرا شدن این طرح می‌تواند بازار مسکن را به ساماندهی برساند، گفت: امیدواریم با رفع ایرادات و مشکلات این طرح شاهد اجرا شدن قانون پیش فروش ساختمان باشیم.

رئیس اتحادیه املاک کشوری با بیان اینکه در دهه‌های گذشته شهردار تهران طرحی برای قانون پیش فروش مسکن مطرح کرده بود، گفت: در این قانون اعلام شده بود که اگر سازنده‌ای یک ملک ۲۰ واحدی بسازد باید تنها ۲۰ برگه پیش فروش هم به شهرداری و یا دولت ارائه کند؛ همین امر باعث کاهش تخلفات بسیار زیادی در این بخش شد اما بعد از تغییر شهردار این طرح هم به فراموشی سپرده شد و مشکلات قانون پیش فروش از نوع دوباره آغاز شد.

 ارجاع قانون پیش فروش مسکن به کمیسیون قضایی مجلس

در همین رابطه هادی بهادری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی  با بیان اینکه قانون پیش فروش ساختمان در سال ۸۹ تصویب شده است، گفت: در  ۱۰ سال گذشته این قانون به دلیل مشکلاتی که داشته دولت نتوانسته به مرحله اجرایی شدن برساند و دوباره بعد از گذشت مدتی این قانون به مجلس برگشته است.

وی اظهار کرد: کمیسیون عمران مجلس طرح قانون پیش فروش مسکن را در مدت ۵ تا ۶ ماه اصلاح کرد اما به دلیل مباحث قانونی و قضایی که در این طرح وجود داشته به کمیسیون حقوقی و قضایی ارجاع داده شده است.

بهادری بیان کرد: در صورتی که این قانون به درستی اجرا شود می‌تواند بخش عمده‌ای از مشکلات حوزه مسکن را برطرف کند و ما امیدواریم با اصلاح این قانون هرچه‌ سریع‌تر امسال به مرحله اجرایی شدن برسد.

عضو کمیسیون عمران مجلس تأکید کرد:‌ در قانون پیش فروش ساختمان مشکلاتی از جمله نبود شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و مشکلات حقوقی و قضایی وجود داشت که بخشی از آنها در کمیسیون عمران مطرح و رفع شده است.

بنابراین امیدواریم برای اجرای هرچه بهتر این قانون ضمن پیش بینی مسئولیت کیفری فروشندگان در مواردی و با هدف تسریع در حل و فصل اختلافات ناشی از آن مقرر شده است رسیدگی به تمام اختلافات ناشی از تعبیر،‌ تفسیر و اجرای مفاد این نوع قراردادها توسط هیئت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و همچنین یک داور بین دو طرف اقدام به انعقاد این قانون کند.